Money Talks and Bullshit Walks: Tricks und Gaunereien der Immobilienmakler, Verkäufer und Käufer

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Die Grundregeln im Geschäftsleben werden sich nicht ändern: Man sollte immer wachsam sein. Wenn viel Geld im Spiel ist, wird belogen und betrogen, getrickst und stibitzt. Im Immobiliengeschäft ist es nicht anders. Fühlen Sie sich heute als Gewinner, könnten Sie morgen zu den Verlierern gehören. Das betrifft nicht nur den Immobilienverkäufer und -käufer, sondern auch den vermittelnden Makler. Ob Sie ein gutes oder schlechtes Geschäft abwickeln, ist vor allem abhängig von den Geschäftspartnern und Ihren Kenntnissen über die Branche. Für Jungmakler und Berufsanfänger ist dieser Ratgeber besonders empfehlenswert, da fachliche Themen anhand von Fallbeispielen aus der Praxis anschaulich vermittelt werden. Wertvolle Tricks, Kniffe und Hintergrundwissen erhalten jedoch nicht nur Brancheninsider, sondern auch Immobilieninteressierte. Die Autorin kennt die Fallstricke aus ihrer 25-jährigen Tätigkeit als selbstständige Immobilienmaklerin in Berlin und gibt nun ihre Erfahrungen weiter – direkt, humorvoll, unverblümt. Fachlicher Ratgeber



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Makler-Lockboxen erklärt: Eine Zusammenfassung der Lockbox-Optionen und -Alternativen für Immobilienmakler

Immobilienprofis haben heute eine Fülle von High-Tech-Optionen, um ihr Geschäft zu verbessern, aber selten berücksichtigen wir den Wert des Schließfachs – das einzige Gerät, das es Maklern ermöglicht, die Häuser zu zeigen, die wir täglich verkaufen. Das Schließfach selbst hat sich im Laufe der Zeit weiterentwickelt, und heute vergleichen Agenten den Wert eines Standard-Kombinationsschlosses mit dem eines High-Tech-elektronischen Schließfachs. Immobilienmakler werden heute von allen Seiten auf Gebühren, Abgaben und Ausgaben gedrängt, die unvermeidliche Kosten für die Geschäftstätigkeit sind. Wenn es also darum geht, zwischen einem Zahlenschloss für ein paar Dollar und einem elektronischen High-Tech-Schließfach zu entscheiden, das ist wesentlich teurer, rechtfertigt die Kostensteigerung den Wert? Und welche Möglichkeiten gibt es für elektronische Schließfächer? In diesem Artikel werden die Ergebnisse der aktuellen verfügbaren Branchenoptionen hervorgehoben.

Die Möglichkeit, ein Haus zu zeigen, ohne dass die Verkäufer jeden Ihrer Schritte beobachten könnten, war ein Schritt in die richtige Richtung für die Immobilienbranche. Agenten kennen die Situation sehr gut, in der ein Verkäufer während einer Ausstellung in einem Haus bleibt und so tut, als ob er sich um seine eigenen Angelegenheiten kümmert, während die Käufer auf Zehenspitzen durch das Haus schleichen und versuchen, sich nicht aufzudrängen, während sie versuchen, ein Gefühl dafür zu bekommen, was die Zuhause war wie.

Dies ist eine wilde Abweichung vom typischen Auftritt, wenn die Verkäufer nicht da sind; Kunden lieben es, herumzuschnüffeln, um ein gutes Gefühl für das Zuhause zu bekommen. Wenn die Verkäufer nicht da sind, haben die Käufer eine gute Gelegenheit, ein echtes Gefühl dafür zu bekommen, wie sich dieses bestimmte Haus anfühlen würde und ob sie sich vorstellen können, dort zu leben. Einfach ausgedrückt, ermöglicht es ein besseres und bequemeres Vorführungserlebnis.

Aus diesem Dilemma wurde das Schließfach erfunden. Ein Gerät, das den Zugangsschlüssel für lizenzierte Immobilienmakler sichert, um ihren potenziellen Käufern zu zeigen, und es ermöglicht Verkäufern (oder ihren Agenten) die Möglichkeit, das Haus ohne ihre Anwesenheit zeigen zu lassen. Es sparte Zeit und ermöglichte ein besseres Vorführungserlebnis. Es war wirklich eine Win-Win-Situation.

Frühe Schließfächer waren jedoch einfach ein Zahlenschloss. Sie sind sicherlich preiswert, aber ein offensichtlicher Nachteil war die mangelnde Sicherheit für das fragliche Haus, sobald der Schließfachcode bekannt war. Verkäufer verließen sich auf die Berufsethik von Immobilienmaklern, um den Kodex vertraulich zu halten, aber manchmal rutschte der Kodex in die Hände von Nicht-Maklern. Seltener wurde der Code von Personen mit böswilliger Absicht gefunden.

Mit dem offensichtlichen Mangel, sich auf das Ehrensystem zu verlassen, um Schließfachcodes vertraulich zu halten, bot es die Möglichkeit für eine bessere Lösung, die Rechenschaftspflicht zusammen mit der Möglichkeit ermöglicht, ein Haus ohne Anwesenheit des Verkäufers zu zeigen. So entstanden in kürzester Zeit „smarte“ Schließfächer mit elektronischer Technologie und revolutionierten damit den Prozess der Wohnungspräsentation. Bevor ein Verkäufer und sein Makler nicht wirklich wussten, wer die Immobilie zeigte, abgesehen von den bestätigten Terminen, die vereinbart wurden. Flashen Sie bis heute vor, und Sie haben die Möglichkeit, mithilfe eines elektronischen Schließfachs genau zu wissen, wer und wann jemand eine Immobilie zeigt. Mit diesen intelligenten elektronischen Schließfächern kann nur ein Agent oder eine andere autorisierte Partei auf das Schließfach selbst zugreifen, was einem Verkäufer die Gewissheit weiter ermutigt, dass nur lizenzierte Agenten und ordnungsgemäß autorisierte Personen ihr Haus zeigen oder betreten.

Heutzutage gibt es 2 Hauptunternehmen, die diese intelligenten elektronischen Schließfächer an Immobilienagenturverbände liefern. Sie sind Supra-Schlüssel und Sentrilock. Zusammen bilden sie den Großteil des Marktes der Schließfachindustrie; niemand sonst kommt näher.

Supra (oder SupraKey) ist im Besitz von General Electric und bietet Schließfachlösungen für alle Arten von Nischenbranchen an, darunter Immobilienschließfächer. Bill Love, National Account Manager bei Supra, sagt, dass Supra von einem bestimmten Staat oder einer bestimmten Region des Landes im Durchschnitt einen Marktanteil von 80 % hält. Supra hat im Laufe der Jahre mehrere Millionen Schließfächer an Immobilienmakler verkauft, und Love schätzt, dass derzeit mehr als 1,5 Millionen Supra Schließfächer von etwa 750.000 Immobilienmaklern im ganzen Land verwendet werden.

Der Supraschlüssel selbst hat ein zylindrisches Design bis zum "Schäkel" (der Schlaufenteil des Schließfachs, der sich um etwas schlingt und es sicher an seinem Platz hält), wo der Schäkel nahtlos einfügt. Sein schlichtes Design ist angenehm für das Auge, und um das Schließfach zu aktivieren, hat ein Agent einen "digitalen Schlüssel", der ungefähr die Größe eines kleinen Klapptelefons hat und einen Nummernblock und einen Bildschirm enthält. Der Agent legt den Schlüssel zum Öffnen einer Box fest und zeigt ihn in Richtung eines Infrarotsensors an der Box selbst. Wenn das Schließfach erkennt, dass mit dem digitalen Fernschlüssel darauf zugegriffen wird, wird es freigegeben, um den Zugriff zu ermöglichen, und der Boden des Schließfachs fällt heraus, wenn es vom Agenten gedrückt wird, und voilà, der Schlüssel zum Haus steht dem Agenten zur Verfügung nimm und öffne die Tür für die Vorführung.

Love sagt, dass Supra Pläne für Upgrades des aktuellen Lockbox-Modells hat, die die Möglichkeit zum drahtlosen Bluetooth-Zugriff und zur Synchronisierung beinhalten. Wenn der Agent über ein Smartphone verfügt, bietet Supra außerdem anstelle des digitalen Schlüssels eine App für den Zugriff mit dem Telefon an, die den Zugriff mit dem Telefon einfacher und bequemer macht, gegen eine monatliche Gebühr. Love behauptet, dass der Hauptunterschied bei einer Supra Lockbox darin besteht, dass "die Intelligenz in den Händen des Benutzers bleibt". Anstatt auf zusätzliche Geräte oder andere Handwerker angewiesen zu sein, hat der Benutzer die Kontrolle. Supra hat das aktuelle Modell seit mehreren Jahren mit inkrementellen Software-Updates auf dem Weg. Wenn ein Agent eine neue Supra-Schließfachkiste kaufen möchte, kostet dies etwa 90 US-Dollar, aber der tatsächliche Preis, den ein Agent zahlt, wird von der Vereinigung bestimmt, zu der er gehört.

Sentrilock ist der andere wichtige Akteur in der Immobilien-Schließfachbranche. Sentrilock, das seinen Sitz in Indiana hat und sich teilweise im Besitz der National Association of Realtors befindet, besteht seit weniger als einem Jahrzehnt und betreut derzeit etwa 250 der über 1000 Maklerverbände im ganzen Land und auch in Kanada. Diese Verbände umfassen etwa 250.000 Agenten und etwa 500.000 Schließfächer, die derzeit verwendet werden. Sentrilock hat 2 Hauptmodelle, die derzeit verwendet werden; Eines ist ein silbernes Schließfach, das einem Handy aus den späten 1980er Jahren ähnelt, sperrig und schwer und etwas länger als das Supra-Schließfach. Es hat eine Tastatur direkt an der Vorderseite des Schließfachs selbst und hält den Schlüssel in einer Klapptür, die beim Zugriff aufspringt.

Die andere von ihnen angebotene Lockbox ist eine kleinere, kompaktere blaue Lockbox, die eher würfelförmig ist, aber ähnliche Funktionsmerkmale aufweist. Der Hauptunterschied zwischen dem silbernen und blauen Schließfach besteht darin, dass das blaue Schließfach mehr Platz im Schließfach selbst bietet (was für Leute wichtig ist, die versuchen, eine Eigentumswohnung zu verkaufen und die zusätzlich zum Schlüssel einen "Zugangsanhänger" benötigen Fronttür des Geräts selbst – es ist einfach nicht genug Platz für mehrere Schlüssel oder wenn Sie den Zugangsanhänger mit dem silbernen Schließfach von Sentrilocks enthalten). Sentrilock verkauft seine Schließfächer für etwa 125 US-Dollar pro Stück, aber dies hängt auch davon ab, wo Sie es beziehen, da der tatsächliche Verkaufspreis von der örtlichen Immobiliengesellschaft bestimmt wird, die die Boxen verkauft.

Beide Schließfachunternehmen bieten erhebliche Garantien auf das Produkt selbst. Sie haben auch ein Support-Team, das fast immer zur Verfügung steht, falls es Schwierigkeiten beim Zugriff auf ein Schließfach gibt oder zur Fehlerbehebung. Beide Unternehmen bieten ein umfassendes Online-Tool an, das die Analysen aus den Vorführungen und die Verwendung einer bestimmten Schließfachbox bereitstellen kann, die Agenten verwenden können, um sie mit ihren Kunden zu teilen.

Einige der Hauptunterschiede zwischen diesen beiden bestehen darin, wie auf die Lockbox selbst zugegriffen wird. Sentrilock benötigt kein zusätzliches Gerät, um eine Kiste zu öffnen. Stattdessen verwenden sie eine "Smart-Card", die im Wesentlichen eine Kreditkarte ist, die in das Schließfach passt und einen Chip enthält, der Ihre Informationen mit dem Schließfach teilt, auf das Sie zugreifen. Diese Karte ist alles, was Sie brauchen, um auf das Schließfach zuzugreifen, während Supra den digitalen Schlüssel benötigt, obwohl sie dies durch das Angebot der Smartphone-App behoben haben, damit ein Agent sein Telefon anstelle des digitalen Schlüssels verwenden kann. Beide Systeme erfordern eine Aktualisierung; Mit anderen Worten, die Smartcard für das Sentrilock-System erfordert, dass Sie Ihre Karte in einen "Kartenleser" stecken, den Sie beim Kauf Ihrer Smartcard erhalten, der in Ihren Computer eingehakt wird. Alle paar Tage (die genaue Anzahl der Tage wird von Ihrem örtlichen Maklerverband festgelegt) müssen Sie die Karte über den Kartenleser aktualisieren, wodurch Sie die Immobilie anzeigen können und gleichzeitig die Informationen der von Ihnen gezeigten Orte hochladen können das Sentrilock-System, das dann wiederum von den Agenten eingesehen werden kann, denen die Schließfächer der Orte, auf die Sie zugegriffen haben, gehörten. Zur Not können Sie Ihre Karte telefonisch aktualisieren, dies ist jedoch nur ein- oder zweimal möglich.

Auf der anderen Seite werden Supra-Schlüssel drahtlos aktualisiert. Sie taten dies nicht immer, wenn Sie Ihren "digitalen Schlüssel" an einer Ladestation halten mussten, die an eine Telefonleitung angeschlossen war. Sie mussten dies jeden Tag tun und so aktualisierte das System sowohl Ihre Karte als auch Ihre Anzeigeinformationen an das System. Die drahtlose Aktualisierungsfunktion ist jetzt seit ein oder zwei Jahren im Einsatz und nimmt Ihnen die Kopfschmerzen, wenn Sie Ihren Schlüssel jeden Tag aktualisieren müssen.

Das Back-End-System für Sentrilock ermöglicht es einem Agenten, spezifische Zugangscodes für den einmaligen Zugriff auf eine bestimmte Lockbox zu erstellen. Dies macht es für einen Auftragnehmer, Gutachter, Termiteninspektor usw. sehr bequem, mit einem Code auf eine Immobilie zuzugreifen, jedoch nur einmal, da dieser Code nach dem Tag abläuft, an dem der Code verwendet werden sollte. Dies ist eine großartige Funktion, auf die Supra keine Antwort hat.

Obwohl beide Systeme Vorteile bieten, kann nicht jeder Makler einfach wählen, welches Schließfachsystem er verwenden möchte – dies wird zwischen Sentrilock oder Supra und dem örtlichen Immobilienverband eines Maklers entschieden, vereinbart und vertraglich verpflichtet. Diese Vereinigungen können, sobald sie sich auf ein zu verwendendes System geeinigt haben, das System nach ihrem Ermessen und ihren Vorlieben "anpassen". Dinge wie die Kosten einer Lockbox, ob die Lockbox vermietet oder an Agenten verkauft wird, wie oft ein Agent seinen Schlüssel telefonisch erneuern kann, wie viele Tage vergehen können, bevor eine Aktualisierung eines Zugangsschlüssels erforderlich ist, diese und these mehr Optionen können optimiert werden und die meisten Immobilienfachleute sind sich nicht bewusst, dass es andere Optionen oder Präferenzen gibt.

Beim Vergleich der Vorteile gegenüber Ihrem Standard-Kombinationsschloss muss ein Agent in der Lage sein, die zusätzlichen Kosten eines intelligenten elektronischen Schließfachs durch den Wert, den es bietet, zu rechtfertigen. Dies ist ganz einfach, insbesondere wenn die Interessen des Verkäufers im Mittelpunkt stehen, da das intelligente Schließfach die Verantwortlichkeit und eine bessere Sicherheitsmaßnahme für den Ausstellungsprozess und für das Haus selbst gewährleistet. Seine Analyseinformationen und die Möglichkeit zu kontrollieren, wer tatsächlich Zugang zum Haus erhält, sind gleichbedeutend mit der erfolgreichen Einschätzung des Interesses an einem Haus anhand der Anzahl der Personen, die daran interessiert sind, es zu sehen, und dem Verkäufer zu versichern dass ein Haus gezeigt wird, aber auf die sicherste Art und Weise.

Während dieses jüngsten Wirtschaftsabschwungs wurden die meisten Immobilienmärkte im ganzen Land mit Zwangsversteigerungen überschwemmt (und einige werden es immer noch). Bestimmte Immobilienmakler, die sich auf diese Art von notleidenden Immobilien spezialisiert haben, verzeichneten in den Jahren 2008 und 2009 die besten Produktionsjahre. All diese Immobilien, die gezeigt und verkauft werden mussten, brauchten Schließfächer, aber der Wert, den ein intelligenter Schließfach durch Sentrilock oder Supra bietet, rechtfertigte die Anschaffungskosten nicht, da die Maklerfirmen für notleidende Immobilien einen Bestand von 50, 100, 200 oder 300 . aufwiesen Eigenschaften zu einem bestimmten Zeitpunkt. Die intelligenten Schließfächer waren zu teuer, vor allem wenn man bedenkt, dass das fragliche Haus im Besitz der Bank war, es leer stand und die Analyse der Vorführungen keine Rolle spielte, wenn eine bestimmte Zwangsversteigerungsimmobilie mit mehreren Angeboten im Handumdrehen verkauft wird . Wenn ein Makler sogar 50 Inserate mit einem intelligenten Schließfach bei sich führt, sind Schließfächer im Wert von 5000 $ für alle Immobilien erforderlich, die er zum Verkauf hat. Zu diesem Zeitpunkt sieht ein günstigeres Zahlenschloss von Lowes für 7 US-Dollar viel besser aus und der Gesamtaufwand für die Schließfächer ist erheblich geringer. Es ist eine Kombination aus Nutzwert und Gesamtpreis, der aus Sicht des Immobilienprofis gezahlt wird. Es stellt sich also die Frage, warum die intelligenten Schließfächer so teuer sind.

Einfach ausgedrückt, wird der Markt den aktuellen Preis sowohl der Supra- als auch der Sentrilock-Schließfächer tragen, da der Wert, den sie bieten, die Kosten wert ist. Davon abgesehen sind bestimmte Unternehmen entstanden, die bereit sind, die Anzahl der Agenten zu nutzen, die ihre gebrauchten Schließfächer verkaufen möchten, sowie die Agenten da draußen, die den Einzelhandel nicht für die Schließfächer bezahlen möchten für ihr Geschäft brauchen. Blake Nolan, Miteigentümer von LockboxSwap mit Sitz in San Diego, hat eine Website erstellt, auf der ein Sekundärmarkt sowohl für das Sentrilock- als auch das Supra-Schließfachsystem geschaffen und reguliert wurde. Nolan sagt, sein Unternehmen kann Agenten beim Kauf oder Verkauf ihrer Schließfächer helfen und dabei Zeit und Geld sparen. "Im Moment gibt es keinen richtigen Ort online, der das bietet, was wir anbieten", sagt Nolan. Er fährt fort: "Wenn Sie bei (jeder Vereinigung) anrufen und nach gebrauchten Schließfächern fragen oder wo Sie Ihre eigenen Schließfächer verkaufen können, sagen sie, Sie sollten es bei Craigslist oder Ebay versuchen. Wir haben LockboxSwap gegründet, um diese riesige und ungenutzte Marktchance zu adressieren."

Die LockboxSwap-Firma von Nolan plant, das Geschäft in diesem Sommer vorzustellen, und vorläufige Beta-Testbenutzer haben begeisterte Kritiken abgegeben.

In der Welt der Makler-Schließfächer werden Smart-Schließfächer bevorzugt, da der Gesamtwert der Sicherung eines Hauses, der Kontrolle der Zugangsnutzung und der analytischen Verantwortlichkeit die Alternative Ihres Standard-Kombinationsschlosses (oder gar kein Schließfach) bei weitem überwiegt. Obwohl die beiden Hauptakteure in der Realtor Lockbox-Arena zwei ausgezeichnete Produkte haben, sind beide nicht zu 100% perfekt. Beide machen einige Dinge ganz gut und haben die Fähigkeiten, die der andere nicht hat. Es wäre toll, sowohl Produkte als auch Konzepte zusammenführen zu können, aber da dies nicht möglich ist, liegt es an jedem einzelnen Maklerverband, zu interviewen und festzustellen, welches Unternehmen für ihn besser "passt". Am Ende des Tages stellen die beiden Unternehmen und die jeweiligen Produkte, obwohl unvollkommen, einen Wettbewerb untereinander dar, der die Produktivität und Innovation hoch hält und gleichzeitig die Preise in Schach hält. Unternehmen wie LockboxSwap helfen dabei, dies weiter zu tun, indem sie den Präzedenzfall für eine Branche erfinden und schaffen, die es bisher noch nicht gab, die aber in der Lage ist, Maklerprofis eine kostengünstige Alternative anzubieten, wenn es um ihre Schließfachanforderungen geht.

Egal was passiert, es ist offensichtlich, dass sich die Branche in die richtige Richtung bewegt; Wir erleben technologische Fortschritte, die Maklerprofis dabei helfen, ihre Arbeit besser und effizienter zu erledigen, und es ist interessant zu sehen, was in naher Zukunft und langfristig die Norm sein wird. Im Moment sollten Maklerprofis darauf vertrauen, dass unsere heutige Position zwar großartig ist, die Zukunft jedoch nur noch heller wird.

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Weiter werden in der Neuauflage die einzelnen Beiträge an die übrigen rechtlichen Änderungen angepasst und auch an die veränderten wirtschaftlichen Parameter auf dem Immobilienmarkt.
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